Kancelaria CMS oraz firma doradcza rynku nieruchomości komercyjnych Cushman & Wakefield zaprezentowały wyniki czwartej edycji raportu na temat inwestycji hotelowych w Europie Środkowo-Wschodniej: Getting Real about ESG in Hotel Real Estate.

Silne ożywienie w sektorze hotelarskim przyczyni się do zwiększenia liczby inwestycji

Jak wynika z raportu, pomimo znacznego wzrostu kosztów finansowania oraz utrzymujących się wyzwań gospodarczych i geopolitycznych, aktywność inwestycyjna w sektorze hotelarskim w krajach CEE-6 osiągnęła poziom 464 mln euro w okresie czerwiec 2022 – czerwiec 2023. W tym czasie  sprzedano 23 hotele oferujące prawie 3 tysiące pokoi. Na rynku cały czas toczą się znaczące transakcje, dzięki którym tegoroczny wolumen może osiągnąć poziom 563 mln euro, czyli o prawie 30% więcej niż w 2022 roku. Apetyt inwestorów rośnie dzięki silnemu ożywieniu widocznemu w wynikach hoteli w całym regionie, które znajduje odzwierciedlenie w przychodach na dostępny pokój (wskaźnik RevPAR) – w pierwszej połowie 2023 roku było to 6% więcej niż w 2019 roku.  

– W sektorze hotelarskim w krajach CEE-6 aktywność transakcyjna w okresie od drugiej połowy 2022 r. do pierwszej połowy 2023 r. była stymulowana rosnącą presją z jednej strony na właścicieli, aby sprzedali lub refinansowali swoje aktywa, a z drugiej na inwestorów, aby wykorzystali zgromadzony kapitał. W tym kontekście ważna była również poprawa wyników hoteli. Pomimo niższego obłożenia niż w pierwszej połowie 2019 roku wzrost wskaźnika ADR (średni dochód dzienny z zajmowanego pokoju) spowodował wzrost wskaźnika RevPAR w stolicach krajów CEE-6 powyżej poziomów sprzed pandemii w drugiej połowie 2022 roku i pierwszej połowie 2023 roku. Trend wzrostowy w regionie Europy Środkowo-Wschodniej będzie kontynuowany. Podczas gdy wzrost wskaźnika ADR będzie słabł, rosnące obłożenie pomoże utrzymać pozytywną dynamikę wskaźnika RevPAR. Stabilizacja inflacji, poprawa wyników hoteli i powrót międzynarodowych inwestorów – szczególnie z Azji i Bliskiego Wschodu – prawdopodobnie spowodują dalszy wzrost sprzedaży w przyszłym roku. Kilka transakcji, które potwierdzają ten trend, jest obecnie w toku – komentuje Magsud Rahmanov, Head of Hotel Transactions, CEE & SEE, Cushman & Wakefield.

ESG – coraz ważniejszy czynnik inwestycyjny

Zgodnie z raportem, połowa inwestorów hotelowych w Europie Środkowo-Wschodniej uwzględnia kwestie ESG w analizie due diligence prowadzonej na potrzeby transakcji, a 40% jest w trakcie wprowadzania ich do swojej analizy. Dzięki temu nie tylko pojawia się dodatkowa okazja do zwiększenia wartości aktywów, ale także ograniczone zostaje zagrożenie potencjalnymi problemami podczas transakcji. Ponad 50% inwestorów napotkało wyzwania związane z kwestiami ESG podczas transakcji nabywania i zbywania hoteli. Dla około 35% inwestorów spowodowało to znaczące konsekwencje finansowe, przekraczające pół miliona euro.

Ponadto, ESG stało się ważnym standardem wykorzystywanym do oceny długoterminowego wpływu danej firmy na środowisko i społeczeństwo, ponieważ dodatkowo wspiera pozyskiwanie talentów, innowacje, zwiększanie wartości marki i możliwości lepszego finansowania. Zrównoważone hotele mogą również uzyskać lepsze warunki komercyjne od operatorów, którzy niebawem odczują skutki rosnącej liczby unijnych regulacji dotyczących ESG. 

– ESG to nie tylko imperatyw moralny, ale także kluczowy czynnik napędzający tworzenie wartości i siły w sektorze hotelarskim. Wraz z ewolucją oczekiwań klientów, inwestorów i organów regulacyjnych, właściciele i operatorzy hoteli muszą dostosowywać się i wprowadzać innowacje, aby sprostać rosnącemu zapotrzebowaniu na zrównoważone i społecznie odpowiedzialne praktyki. Unia Europejska dynamicznie rozwija prawodawstwo promujące zieloną transformację. Przyjęto już kilka aktów prawnych w celu zwiększenia skuteczności sprawozdawczości w kwestiach środowiskowych, społecznych i związanych z zarządzaniem. Będą one miały bezpośredni wpływ na sektor finansowy, a także na sektor hotelarski, ponieważ interesariusze będą w coraz większym stopniu oceniać wyniki hoteli w zakresie ESG – mówi Lukas Hejduk, Partner, Head of Real Estate & Hotels, CEE, CMS.

– Wskaźniki ESG zyskują w ostatnich miesiącach na znaczeniu w każdym sektorze i hotelarstwo nie jest tu wyjątkiem. Hotele w znaczącym stopniu przyczyniają się do degradacji środowiska. Wysoka konsumpcja energii, wody oraz produkcja odpadów na szeroką skalę – to jedne z największych wyzwań w obszarze środowiskowym. Znaczący wpływ na społeczności lokalne przekłada się m.in. na konieczność efektywniejszego angażowania miejscowych pracowników oraz nawiązywania współpracy z okolicznym biznesem. Regulacje ESG to również szereg wyzwań w obszarze łańcuchów dostaw, które w przypadku sektora hotelarskiego są najczęściej mocno rozdrobnione i trudne do kompleksowego zweryfikowania. To ryzyko musi zostać odpowiednio zaadresowane, ponieważ na poziomie unijnym czekamy na przyjęcie kolejnych regulacji, które wywrą jeszcze większy nacisk na weryfikowanie łańcuchów wartości – dodała Angelika Szufel, Counsel, Coordinator of ESG Team, Poland, CMS.

Brak formalnej certyfikacji w zakresie ESG koliduje z dążeniami międzynarodowych marek i inwestorów instytucjonalnych 

W sektorze hotelarskim istnieje szeroka gama różnych oznaczeń ekologicznych, o niejednolitej jakości i wiarygodności. Poniżej 5% hoteli w największych miastach Europy Środkowo-Wschodniej posiada certyfikaty ESG uznawane przez Google Travel (BREEAM, LEED, Green Key, Green Globe, Earth Check, GSTC itp.). Natomiast inwestorzy instytucjonalni mają zwykle rygorystyczne zasady dotyczące ESG, czasami obejmujące obowiązkową certyfikację portfela nieruchomości. 

Aby spełnić rosnące wymagania inwestorów, organów regulacyjnych i innych interesariuszy, hotele w Europie Środkowo-Wschodniej będą musiały znacznie zmniejszyć swój ślad węglowy i energochłonność. Zgodnie ze ścieżkami redukcji zużycia energii w najnowszym narzędziu Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), z którego korzysta wielu inwestorów instytucjonalnych i innych interesariuszy, oczekuje się, że intensywność emisji dwutlenku węgla w hotelach w krajach CEE-6 zostanie zmniejszona o około 17% do 2025 r. i 53% do 2030 r.

David Nath, Head of Hospitality, CEE & SEE, Cushman & Wakefield, stwierdził, że „markowe i duże hotele zazwyczaj kierują swoją ofertę do międzynarodowych korporacji, organizujących spotkania, imprezy motywacyjne, konferencje i wystawy. A tacy klienci cenią sobie certyfikaty ekologiczne. Ponadto, wielu renomowanych operatorów i najemców zachęca właścicieli do uzyskania certyfikatu, a niektórzy mają nawet własne programy w zakresie zrównoważonego rozwoju. Jednak większość rynków hotelowych w Europie Środkowo-Wschodniej ma stosunkowo niską penetrację marek. Co więcej, większość hoteli jest stosunkowo małych i znajduje się w starszych obiektach, często zabytkowych, co sprawia, że osiągnięcie zadowalającego poziomu certyfikacji jest trudniejsze. Wyjątkiem jest Warszawa, w której wiele hoteli jest dość nowoczesnych i działa pod marką”.

– Dane te pokazują, że choć oczekiwane ścieżki prowadzące do obniżenia energochłonności stanowią wyzwanie, są one możliwe do przejścia. Co więcej, istnieje również opcja generowania energii odnawialnej na miejscu lub zakupu zielonej energii, co zmniejszyłoby ślad węglowy hoteli i pomogłoby im dostosować się do ścieżek dekarbonizacji pomimo wyższej energochłonności – podsumował Bořivoj Vokřínek, Strategic Advisory and Head of Hospitality Research, EMEA & CEE, Cushman & Wakefield.