– Aktywność funduszy PRS nie wpływa na ceny mieszkań – mówi zdecydowanie Michał Witkowski. – W Polsce mamy obecnie około 9 tysięcy mieszkań dostępnych w najmie instytucjonalnym. To około 60 budynków w kilku miastach: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Katowice oraz Poznań. Około 20 tysięcy mieszkań przeznaczonych na rynek PRS jest w trakcie budowy. W sumie w najbliższych 3-4 latach na rynku może się pojawić około 40 tysięcy mieszkań dla najmu instytucjonalnego. Nawet jeżeli pod koniec dekady dojdziemy do 100 tysięcy, to nadal udział PRS w całym rynku mieszkań na wynajem będzie wynosił około 10 procent. Nie ma więc żadnej logicznej możliwości, by fundusze PRS wpływały na stawki najmu, te będą dyktowane przez właścicieli indywidualnych. Podobnie jest z cenami mieszkań na rynku pierwotnym. Deweloperzy budują rocznie ok. 150-170 tys. lokali, zakupy funduszy stanowią stosunkowo niewielki odsetek popytu. Na cenę sprzedaży wpływają czynniki kosztowe po stronie budowy oraz wielkość popytu po stronie klientów indywidualnych. – wyjaśnia Michał Witkowski. 

Skąd więc w ogóle takie obawy? Może chodzi o obserwację rynku mieszkaniowego w Niemczech, w dużych miastach, a szczególnie w Berlinie. – W tym mieście rzeczywiście 90% mieszkań na wynajem należy do funduszy PRS. I to faktycznie może być problem. Przy czym państwo może wpływać na stawki czynszowe, ustalając ich maksymalny poziom. Jednak nie możemy w żaden sposób porównać tego do sytuacji w Polsce. – przekonuje Witkowski. 

Podobnie uważa Kamil Majewski, Local Partner kancelarii Greenberg Traurig, który na co dzień doradza między innymi deweloperom i funduszom inwestującym w private rented sector. – Trudno znaleźć ekonomiczne i biznesowe uzasadnienie dla planowanych dodatkowych podatków dla funduszy PRS na obecnym – wczesnym – etapie rozwoju tego rynku. Tym bardziej, że, jak wynika z różnych zapowiedzi, tych opłat może być nawet kilka – mówi Kamil Majewski. Prawnik potwierdza także opinię Michała Witkowskiego. – Z naszych obserwacji i analiz wynika, że przy obecnej skali sektora, fundusze PRS nie mogą i w przewidywalnej przyszłości nie będą mogły mieć realnego przełożenia na sytuację na rynku mieszkaniowym, w tym na ceny mieszkań czy wysokość czynszu najmu. Co więcej, eksperci już sygnalizują, że wprowadzenie tego rodzaju dodatkowych opłat może w obecnych realiach wywołać skutek odwrotny do zamierzonego. Jednocześnie, rozważając wprowadzenie tego rodzaju regulacji, nie należy pomijać pozytywnego wpływu, jaki sektor PRS wywiera na szeroko rozumiany rynek mieszkaniowy i naszą gospodarkę. Mam tu na myśli nie tylko skutki długoterminowe, takie jak podniesienie standardu lokali oferowanych na wynajem, czy ograniczanie faktycznej luki mieszkaniowej, którą w Polsce, w zależności od źródła, szacuje się na okolice 2 milionów, ale również te bardziej doraźne, w postaci utrzymania przynajmniej części popytu na produkty deweloperów mieszkaniowych w sytuacji znacznego spadku sprzedaży do nabywców indywidualnych, co stanowi realne wsparcie nie tylko dla tych deweloperów, ale również dla szeregu firm działających w sektorze, w tym również tych najmniejszych. Dodatkowo trzeba zauważyć, że w ostatnim czasie, z wielu względów ekonomicznych, transakcji z udziałem firm inwestujących w najem instytucjonalny wcale nie jest tak dużo i na ten moment rynek wydaje się skutecznie regulować sam siebie. Powodem tego są przede wszystkim problemy z nieprzewidywalnością kosztów budowy, finansowaniem, wysokością stóp procentowych, czy fakt, że przychody z najmu denominowane są w polskich złotych, co generuje problemy związane zabezpieczeniem ryzyka kursowego – ocenia Kamil Majewski. 

Jednocześnie Local Partner Greenberg Traurig wskazuje, że nie spodziewa się, by wśród funduszy PRS, w tym u jego klientów, zapowiedzi rządu dotyczące dodatkowych podatków czy obowiązków wywołały zasadniczą zmianę nastawienia do polskiego rynku. – O ile w pełni taki wpływ będziemy mogli ocenić dopiero po przedstawieniu konkretnych propozycji, mam wrażenie, że menadżerowie działający w tym sektorze w pewnym sensie już się przyzwyczaili do tego typu deklaracji i planów regulacyjnych, które w polskiej przestrzeni publicznej pojawiają się przynajmniej od 2 lat. Może to nieco zmniejszyć apetyt inwestorów lub skutkować ich większą ostrożnością, niemniej Polska nadal pozostaje bardzo atrakcyjnym rynkiem do rozwoju PRS – mówi Kamil Majewski. 

– O atrakcyjności Polski w kontekście rozwoju PRS decydują fundamenty rynkowe. Te, niezależnie od różnych planów regulacyjnych, nie zmienią się. W naszym kraju obserwujemy strukturalny brak mieszkań, szczególnie w dużych aglomeracjach miejskich. Rosnące stopy procentowe wykluczyły z rynku dużą grupę klientów, którzy finansowali zakup mieszkania kredytem hipotecznym. Dzisiaj aktywni są tylko klienci gotówkowi. Sprzedaż lokali w porównaniu do zeszłego roku spadła o ponad 50%. Obserwujemy coraz większe zainteresowanie najmem. Dla wielu Polaków oferta funduszy PRS będzie atrakcyjną alternatywą. – podsumowuje Michał Witkowski.