Obecne warunki makroekonomiczne sprzyjają rozwojowi sektora PRS w Polsce. A jak jest w obszarze prawa, z jakimi wyzwaniami tutaj muszą się mierzyć inwestorzy?
Rzeczywiście sytuacja makroekonomiczna, jak również zmiany społeczne i socjalne oceniane są przez ekspertów jako sprzyjające tworzeniu się sektora mieszkań na wynajem (tzw. PRS) w Polsce. Instytucje prawne zazwyczaj podążają za takimi trendami.
Niemniej rynek nieruchomości w Polsce jest już w tym zakresie rozwinięty, a od strony prawnej sama inwestycja PRS, czyli nabycie całego budynku lub portfela nieruchomości na wynajem, nie różni się znacznie od innych inwestycji w nieruchomości. Również transakcje typu forward purchase czy forward funding były już obecne na polskim rynku nieruchomości, w takich segmentach jak nieruchomości handlowe, biurowe czy logistyczne.
Jednak przedmiot takich transakcji w przypadku PRS znacząco się różni i jest nowym bytem prawnym na naszym rynku. Sama nazywa PRS („private rented sector”) jest nowa w Polsce i zaadaptowana z rynków zachodnich. Stąd też inwestorzy spotykają z problemami interpretacyjnymi na przykład w obszarze planowania i zagospodarowania przestrzennego, gdzie typowe przeznaczenia to inwestycje mieszkaniowe, usługowe czy przemysłowe. Budowa mieszkań na wynajem wydaje się wymykać takiej klasyfikacji. Wątpliwości może budzić zakwalifikowanie ich do typowej „mieszkaniówki”, jak i do usług, hoteli czy budynków zamieszkania zbiorowego. W tym aspekcie pomaga jednak praktyka i uzyskiwanie stosownych pozwoleń na budowę, które potwierdzają realizacje szczególnych inwestycji typu PRS również na terenach przeznaczonych na usługi.
A jak wygląda sam najem w ramach PRS?
Jak już wspomniałam, polski system prawny jest dość dobrze przygotowany w obszarze najmu. Mamy w nim bowiem określone zasady tzw. najmu instytucjonalnego, który dość dobrze wpisuje się w potrzeby rynku PRS, umożliwiając wynajmowanie na warunkach bezpiecznych dla inwestora oraz korzystnych dla najemcy. Od strony wynajmującego obecny system najmu instytucjonalnego niweluje restrykcje związane z możliwością eksmisji najemcy oraz upraszcza rozwiązania dotyczące waloryzacji czynszu i możliwości jego zabezpieczenia. Od strony najemcy zaś chroni go, nakładając ograniczenia w wypowiadaniu takiego najmu przez wynajmującego. Uważam, że z perspektywy najemców wynajmowanie mieszkań od profesjonalnego podmiotu już samo w sobie będzie gwarancją jakości i bezpieczeństwa takiego najmu. Profesjonalny podmiot posiadający kilkaset, a z czasem nawet kilka tysięcy lokali w całej Polsce powinien dbać o odpowiedni standard świadczenia usług, jak również o swoją reputację wobec klientów, tj. najemców.
W takiej relacji najemcy raczej nie mogą liczyć na indywidualne negocjacje umowy?
Uważam, że umowy najmu w inwestycjach PRS powinny być uniwersalne, przygotowane na jednym, prostym i czytelnym dla najemców wzorze i rzeczywiście raczej nie będą podlegały one indywidualnym negocjacjom i zmianom. Niewykluczone jednak, że wariantów takich umów będzie kilka i będą mogły one zawierać zestaw dodatkowych opcji. Sądzę, że z czasem do podstawowej umowy dołączą dodatkowe usługi. Nie mam tu na myśli usług takich jak sprzątanie czy pranie, które już teraz mogą stanowić standard w niektórych inwestycjach typu PRS, a raczej takie, jak przeprowadzka do innej lokalizacji czy możliwość zamiany lokalu na większy.
Podstawową funkcją takich umów z pewnością będzie jednak regulacja praw najemcy i wynajmującego, a więc prawa do korzystania z lokalu przez najemcę w zamian za obowiązek płacenia czynszu na rzecz wynajmującego. W umowie na pewno muszą być określone przyczyny wypowiedzenia zgodne z przepisami prawa oraz zasady podwyższania czynszu i jego waloryzacji, jak również zabezpieczenia płatności. Dodatkowo z pewnością znajdować się tam będą określone zasady korzystana z nieruchomości i dbania o przedmiot najmu – choć tutaj nie spodziewam się tak drobiazgowych zapisów, jak w niektórych najmach biurowych czy handlowych. Sądzę, że w tym przypadku podstawową regulacją będzie raczej praktyka i regulaminy budynków stosowane przez wynajmujących, a także ogólne zasady wynikające z obowiązujących przepisów prawa.
Dodatkowo, pomimo tego że w przypadku najmu instytucjonalnego nie obowiązują ograniczenia dotyczące maksymalnego okresu obowiązywania umowy zawartej na czas oznaczony, to spodziewam się, że początkowo na rynku PRS będą dominowały najmy krótkoterminowe, na przykład na rok, z możliwością przedłużania.
Uważam, że istotne dla wynajmujących będą również zabezpieczenia najmu w postaci oświadczeń w formie aktu notarialnego o poddaniu się przez najemcę egzekucji w zakresie wydania przedmiotu najmu, które mogą stanowić częstą praktykę. Osobiście mam jednak nadzieję, że z czasem takie formalne wymogi będą mogły być zastąpione praktyczniejszą formą dokumentu, która nie będzie wymagała wizyty u notariusza.
Jesteśmy na etapie dużych inwestycji w sektor PRS. Później te portfele mieszkań będą przedmiotem wielkich transakcji?
Zdecydowanie tak – uważam, że powstaną portfele budynków ze stabilnym najmem, dobrze zarządzane, gdzie rotacja klientów jest zabezpieczona, a przychód z najmu stały. Takie obiekty staną się przedmiotem transakcji, tak jak teraz są nimi wynajęte budynki biurowe czy centra handlowe. Na takie transakcje musimy jednak poczekać jeszcze kilka lat, aż ustabilizuje się rynek. W międzyczasie mogą pojawiać się jednostkowe przypadki transakcyjne, ponieważ istnieje już kilka stabilnych produktów, jednak nie będzie to z pewnością masowa skala.
W kwestii wyceny inwestycji PRS i oceny ich ryzyka na pewno istotnym elementem będzie fakt, że najmy lokali w inwestycjach PRS są denominowane w PLN, a cały rynek transakcyjny zasadniczo oparty jest o euro. Często fundusze zagraniczne muszą zabezpieczyć ryzyko kursowe przy tego typu inwestycjach, a taki proces jest w tym momencie dość drogi. Nie wspominam już o samych kursach walut, które w obecnej sytuacji ekonomicznej są mało przewidywalne.
W ostatnim czasie dużo transakcji i projektów dostarczał przede wszystkim rynek nieruchomości magazynowych, następnie nieruchomości biurowe i w trzeciej kolejności handlowe oraz komercyjne. Czy w najbliższej przyszłości sektor PRS będzie znaczącym elementem tego zestawu?
Rynek PRS już dzisiaj zajmuje sporą część naszej pracy. Zapewne w krótkiej perspektywie nie „przebije” wolumenu inwestycji logistycznych czy biurowych, ale sądzę, że na stałe zagości jako kolejny element rynku nieruchomości. Natomiast z uwagi na to, że jest to w Polsce wciąż nowy segment rynku, to wymaga też dużo pracy koncepcyjnej i edukacyjnej. Zespół nieruchomości w CMS poświęca wiele czasu na edukację w temacie PRS – opracowuje materiały i szkolenia dla inwestorów czy deweloperów oraz wymienia się doświadczeniem i wiedzą z kolegami z agencji nieruchomościowych, tak aby świadomość o sektorze PRS stale rosła. Jesteśmy także organizatorami spotkań z ekspertami zewnętrznymi – dla przykładu w drugiej połowie września odbędzie się specjalne spotkanie z prof. Markiem Bryxem z SGH, poświęcone aspektom ekonomicznym rozwoju rynku PRS w Polsce. Wkrótce ukaże się także obszerny raport o rynku PRS w CEE, który przygotowujemy wraz z jedną z wiodących agencji.
To przejdźmy teraz właśnie do zespołu nieruchomości CMS. Minęło pół roku od kiedy stanęła Pani na jego czele. Etap zmian i reorganizacji już za Wami?
Ostatnie pół roku minęło niezwykle szybko, sprawnie i w bardzo przyjaznej atmosferze. Przyczynili się do tego nie tylko wszyscy członkowie naszego ogromnego – ponad 40-osobowego – zespołu nieruchomości w CMS (jednego z największych w Polsce), ale także całej kancelarii. Nastawienie do zmian było bardzo pozytywne i entuzjastyczne, mam poczucie ogromnego wsparcia i chęci współpracy, również ze strony innych praktyk kancelarii w Polsce oraz zespołu międzynarodowego.
Naszym pierwszym celem po dołączeniu do zespołu nieruchomości CMS nie była reorganizacja, a integracja rozbudowanego zespołu. Wspólna praca przy kolejnych projektach umożliwiła nam poznanie siebie nawzajem i stylu pracy poszczególnych osób. Ten proces wciąż trwa i mam nadzieję, że nigdy się nie zakończy – wierzę, że otwartość na zmiany i na współpracę w różnych konfiguracjach jest kluczowa dla efektywnego zarządzania, zwłaszcza w przypadku tak dużych zespołów. Bardzo ważna jest dla nas także współpraca i wymiana wiedzy pomiędzy poszczególnymi zespołami działającymi nie tylko w ramach naszej praktyki, ale także całej kancelarii, co wzmacnia kluczowy dla CMS efekt synergii.
Do każdego nowego przedsięwzięcia, np. nowej transakcji dla klienta, zawsze podchodzimy projektowo, dobierając dedykowany zespół, który będzie prowadził proces od początku do końca. Każdy z członków takiego zespołu czuje się odpowiedzialny za wykonanie projektu i jest współautorem sukcesu. W CMS stawiamy przede wszystkich na ludzi i ich rozwój i te właśnie wartości są ważne także w naszym zespole nieruchomościowym – cenimy indywidualny wkład, wartościowe pomysły i zaangażowanie. Każdy z nas ma zapewnioną możliwość rozwijania się, między innymi właśnie poprzez pracę z innymi prawnikami.
Drugim niezwykle istotnym elementem, na którym budujemy naszą markę jest wiedza ekspercka, rozwój merytoryczny oraz przewidywanie i wyznaczanie trendów. Dobrym przykładem może być właśnie nasze podejście do tematu PRS. Jesteśmy ekspertami, którzy edukują, a nasza wiedza jest poparta rzetelną analizą i wymianą doświadczeń. W ten sposób działamy także we wszystkich aspektach rynku nieruchomości, badając również nowe segmenty rynku, takie jak data centers, czy ESG (w CMS funkcjonuje dedykowany interdyscyplinarny Zespół ds. ESG). Warto podkreślić, że nasi eksperci – zarówno na poziomie praktyki jak i całej kancelarii – poszerzają nie tylko swoją wiedzę prawniczą, ale także ekonomiczną i gospodarczą oraz tę z obszaru zarządzania projektami i współpracy w zespołach. Takie podejście pozwala nam wyróżnić się na niezwykle konkurencyjnym i trudnym rynku prawniczym.
Artykuł powstał we współpracy z CMS.