Trendy związane z ESG w sektorze nieruchomości objawiają się między innymi poprzez tak zwane zielone najmy. Czym są green lease? Dlaczego w perspektywie najbliższych lat będą się stawać coraz ważniejsze? I w końcu, dlaczego opłacają się nie tylko ekologicznie, ale i finansowo? O tym rozmawiamy z Aleksandrem Grabeckim, adwokatem, senior associate kancelarii CMS, który w ramach swojej specjalizacji w sektorze nieruchomości zajmuje się także zielonymi najmami.
Czym zielone najmy różnią się od zwykłych, zawieranych dotychczas umów najmu?
W praktyce wyróżniamy trzy filary zielonego najmu. Po pierwsze, zrównoważone korzystanie z budynku (jako nieruchomości) oraz zrównoważone zarządzanie nim (zarówno jako nieruchomością, jak i aktywem). Po drugie, optymalizacja w zakresie emisji i zużycia mediów. W końcu, kwestie związane z budowaniem i modernizacją nieruchomości. W dużym uproszczeniu tę trzecią kategorię można skojarzyć z inwestycją, a dwie pierwsze raczej z eksploatacją obiektu.
Nie ma jednak powszechnie przyjętej definicji zielonego najmu. Pojęcie green lease jest w użyciu od co najmniej piętnastu lat i w tym czasie ewoluowało, odmieniane przez przypadki w różnych jurysdykcjach i sektorach rynku. W Wielkiej Brytanii czy Niemczech wykształciło się wiele standardów branżowych, które opisują zielony najem w szczegółach. W Polsce dyskusja na ten temat dopiero się rozpoczyna. Mimo tego, zielony najem staje się dość gorącym tematem ze względu na zmiany legislacyjne w zakresie ESG na poziomie Unii Europejskiej.
Natomiast to, co tak naprawdę wyróżnia green lease to nastawienie stron na osiągnięcie dodatkowych korzyści – takich, których nie daje zwykła umowa. Część z tych korzyści jest bardzo wymierna, przekłada się bowiem wprost na finanse.
Trend zielonych najmów rozwija się zatem nie tylko ze względu na regulacje, ale także presję biznesową.
Żaden fundusz inwestycyjny nie kupuje tak naprawdę biurowca, tylko przyszłe czynsze z umów najmu powierzchni w tym biurowcu. W tym sensie najem to produkt finansowy, który funkcjonuje podobnie do kredytu. Czyli w skrócie, bardziej zielony budynek najczęściej daje lepszą stopę zwrotu z inwestycji, a co za tym idzie – jest więcej wart.
Zielone rozwiązania przekładają się na atrakcyjność powierzchni i zainteresowanie najemców (łatwość komercjalizacji), wyższy poziom czynszu, ale niższe koszty eksploatacji (i związane z tym opłaty najemców) oraz niższe koszty finansowania czy ubezpieczenia aktywów.
Jeżeli te aspekty odpowiednio zaadresuje się w umowie, zyskują obie strony. Nierzadko okazuje się, że w efekcie zyskują także inni interesariusze rynku, jak deweloper, przyszły nabywca budynku czy bank, który sfinansuje transakcję.
Wyższy czynsz to raczej jednostronna korzyść wynajmującego. Co zyskuje najemca?
Najemca zyskuje na niższych kosztach eksploatacji. Przy dobrze funkcjonującym rynku wyższe poziomy czynszu odzwierciedlają oszczędność w kosztach utrzymania nieruchomości. Green lease to w założeniu sytuacja, gdzie wygrywają obie strony, bo w ostatecznym rozrachunku nikt nie traci, a wszyscy mogą korzystać z udogodnień, jakie daje bardziej zrównoważony obiekt czy wyższy poziom usług.
Zorientowanie stron na osiągnięcie korzyści, którymi da się podzielić naturalnie rodzi motywację do współdziałania. To także ważny wyróżnik umowy green lease – odejście od binarnego, transakcyjnego rozumienia najmu na rzecz koncepcji partnerstwa. Taki schemat lepiej sprawdza się w długoterminowych relacjach (takich jak najem, a nie np. sprzedaż). Potwierdzają to nawet badania, dlatego za oceanem umowy zielonego najmu określa się czasem jako aligned leases.
Na czym w praktyce polega to odejście od transakcyjnego rozumienia umowy najmu na rzecz partnerstwa?
Jeżeli obie strony rozumieją istotę green lease, zielony najem stwarza przestrzeń do podziału ciężarów i korzyści na racjonalnym, biznesowo uzasadnionym poziomie. Na przykład daje możliwość odzyskania przez wynajmującego części zaangażowanego kapitału o kwotę oszczędności, która przypadłaby najemcom. W tradycyjnym układzie wynajmujący-najemca jest inaczej. Ciężary związane z poprawą efektywności energetycznej, takie jak chociażby wymiana oświetlenia na LED czy wdrożenie systemu zarządzania instalacją HVAC, ponoszą wynajmujący, podczas gdy korzyści, w postaci niższych rachunków za energię, przypadałyby najemcom. Tyle, że w praktyce ta rozbieżność motywacji często wyklucza działanie.
Co ważne, odpowiednie nastawienie do współpracy w duchu green lease jest szansą dla wielu starszych budynków.
Właśnie. Jeżeli weźmiemy pod uwagę i trendy regulacyjne i biznesowe to starsze budynki bez modernizacji energetycznej mogą stać się nierentowne.
Idea zielonych najmów może pomóc w modernizacji takich budynków. A tzw. stranded assets są znaczącym problemem.
Przykłady nierentownych aktywów możemy znaleźć np. na warszawskim Mordorze. A przecież znajdujące się tam budynki są relatywnie nowe i do tego polski regulator na razie nie rzuca właścicielom kłód pod nogi. Tymczasem w niektórych krajach, takich jak Anglia czy Walia, nie wolno wynająć biurowca o niewystarczającym poziomie efektywności energetycznej.
W Unii Europejskiej presja w tym zakresie także będzie rosła wraz z tym, jak będziemy przybliżać się do kamieni milowych z Pakietu Fit for 55 i Porozumienia Paryskiego.
Biorąc pod uwagę wspomniany podział ciężarów i korzyści, z jakim mamy do czynienia w umowach zielonego najmu modernizacja budynku, która w tradycyjnym modelu nie byłaby możliwa, staje się realna i sensowna. I obie strony na niej zyskują.
Tym samym dochodzimy do ciekawego wyzwania. Jeżeli mowa o budynkach do modernizacji, to mówimy też o takich, w których są już podpisane wieloletnie umowy najmu. Co z takimi kontraktami? Nadchodzi czas ich renegocjacji i zazielenienia najmu?
Zdecydowana większość graczy rynkowych twierdzi, że zielone klauzule staną się standardem rynkowym na przestrzeni lat 2026-2029. Jeżeli porówna się to ze średnim okresem najmu komercyjnego, który wynosi min. pięć lat, wniosek jest prosty – już dziś z pewnością warto zastanowić się nad koncepcją green lease przy każdej nowo zawieranej umowie.
Zmiana umowy w trakcie jej obowiązywania jest zwykle większym wyzwaniem. Z tego powodu część umów dobiegnie swego końca bez zielonych klauzul. Niemniej, choćby ze względu na wspominaną presję na modernizację obiektów i optymalizację ich efektywności energetycznej, zazielenienie niektórych umów może stać się koniecznością. Według naszych doświadczeń na takie rozwiązanie obecnie decydują się świadomi inwestorzy, którzy chcą zwiększyć atrakcyjność swego portfolio przed sprzedażą.
Patrząc z perspektywy najemcy zielony najem wydaje się długoterminową inwestycją. Gdy ktoś planuje krótszą umowę najmu może nie warto godzić się na zielony najem?
Wręcz przeciwnie. Zielony najem może przynosić korzyści od pierwszego dnia obowiązywania umowy i to bez względu na okres najmu. Żeby nie być gołosłownym podam inny przykład z finansami w tle.
Koszty eksploatacji biurowca zwykle dzielone są pomiędzy najemców w proporcji wynajmowanej przez nich powierzchni do powierzchni całkowitej budynku. Uzasadnienie jest proste: większe biuro to więcej pracowników, co bezpośrednio przekłada się na eksploatację, bo np. więcej osób częściej jeździ windami czy potrzebuje więcej chłodu w ramach systemu klimatyzacji. Więksi najemcy powinni zatem silniej partycypować w kosztach utrzymania biurowca. Udział w kosztach eksploatacyjnych najczęściej wyznacza się i jednakowo stosuje dla całego obiektu. Partycypacja w kosztach tak samo dotyczy więc lobby budynku co parkingu samochodowego. To rozwiązanie nie zawsze jest fair.
Wyobraźmy sobie nowoczesną firmę z sektora IT, która znaczącą część powierzchni biura i budżetu na prace wykończeniowe przeznaczyła na infrastrukturę dla rowerzystów, a do tego ma swobodną politykę pracy zdalnej, więc w praktyce nie korzysta z parkingu samochodowego. W tym samym budynku znajduje się call-center, do którego wszyscy pracownicy dojeżdżają samochodami. Ci dwaj najemcy mają biura tej samej wielkości. Ale czy powinni składać się na koszty eksploatacji parkingu parkingu samochodowego w proporcji do wielkości ich biur, czyli po równo?
Niekoniecznie. Wydaje się, że lepszym rozwiązaniem byłoby obciążanie najemców kosztami eksploatacji parkingu w proporcji do tego, z ilu miejsc parkingowych korzystają. To rozwiązanie jest bardziej sprawiedliwe i zarazem zmotywuje najemców do wspierania pracowników w poszukiwaniu innych metod dojazdu do biura niż samochód.
Zielony najem przykłada wagę właśnie do takich kwestii. Niejako przy okazji spełniony zostaje postulat odpowiedzialności biznesu za jego zrównoważony charakter. Dlatego, można powiedzieć, że green lease to pewna konkretna twarz ESG.
Skupiliśmy się na biurowcach, ale co z innymi sektorami rynku nieruchomości?
Nadchodzące zmiany dotkną wszystkich segmentów rynku. Zakłada się, że treść umów do pewnego stopnia będzie podobna, ale każda klasa aktywów ma swoją specyfikę.
Typowy model dla budynku biurowego zakłada, że funkcjonuje w nim wielu najemców jednocześnie. W tym kontekście wspominana modernizacja biurowca może rodzić problemy typowe dla wspólnoty mieszkaniowej. Ten sam model najmu powierzchni charakteryzuje galerie czy parki handlowe. Jednak tutaj wynajmujący zwykle ma więcej do powiedzenia w kwestii aranżacji powierzchni wspólnych. Z drugiej strony najemca powierzchni handlowej częściej ma bezpośrednią relację z dostawcą energii elektrycznej. Sam może więc podjąć decyzję o skorzystaniu z energii odnawialnej bądź nie zgodzić się na takie rozwiązanie (chyba, że umowa green lease to ureguluje).
W logistyce lub produkcji często spotyka się obiekty wynajęte czy nawet wybudowane „na miarę” dla jednego, konkretnego najemcy. Oczywiście stwarza to dobry grunt pod rozmowę o zielonych parametrach budynku. Ten sektor jako pierwszy podjął dyskusję o wbudowanym śladzie węglowym. Dodatkowo bryła magazynu w większości przypadków idealnie nadaje się do instalacji paneli fotowoltaicznych, co daje realną szansę na osiągnięcie zeroemisyjności obiektu.
Z kolei w sektorze hotelowym standardem są najmy wieloletnie na dwadzieścia pięć czy trzydzieści lat. Takie zobowiązanie daje inną perspektywę amortyzacji nakładów. Ale odrębności tego rodzaju jest więcej. Zatem chodzi raczej o uwarunkowania biznesowe niż prawne.
Zielone najmy zrewolucjonizują więc rynek i to w niedługim czasie. Jaka jest zatem rola prawnika w tej zielonej rewolucji?
Przede wszystkim przy projektowaniu zielonych klauzul i negocjowaniu umów. A tu wątków jest wiele. Chociażby wspomniane już filary zielonego najmu, wzajemne udostępnianie danych pod kątem raportowania ESG, zaopatrzenie w energię odnawialną, zagospodarowanie odpadów, kwestie związane z utrzymaniem certyfikacji budynku lub powierzchni najmu, programy socjalne, przeciwdziałanie praniu brudnych pieniędzy czy postanowienia na wypadek nałożenia sankcji międzynarodowych na którąś ze stron umowy najmu. A to wciąż tylko kilka z nich.
W każdym wypadku w grę wchodzi cała paleta rozwiązań. Dość malowniczo wpisuje się to w różne odcienie zieleni. Weźmy za przykład kwestię udostępniania danych do raportowania ESG. Da się ją zaadresować w umowie poprzez ogólne postanowienie o współpracy stron w tym zakresie (odcień jasnozielony). Zwykle warto to jednak uszczegółowić (odcień umiarkowanie zielony). Przykładowo, można usprawnić proces udzielając najemcy upoważnień do czerpania niektórych danych bezpośrednio od gestora mediów lub alternatywnie można udzielić mu dostępu (z odpowiednim poziomem uprawnień) do elektronicznej bazy danych, witryny internetowej czy aplikacji budynkowej. Jeżeli natomiast dany podmiot jest zobowiązany do raportowania, być może warto dodać sankcję za niedostarczenie mu wymaganych danych przez drugą stronę (odcień ciemnozielony). Poza tym w odniesieniu do udostępnienia danych zawsze warto rozważyć dopuszczalny zakres ich przetwarzania i ujawniania. Takie przykłady można mnożyć. W tym kontekście, zadaniem prawników będzie zatem efektywnie zarządzić procesem negocjacji, a czasem przyjąć rolę arbitra.
Niemniej, zielony najem stwarza też zapotrzebowanie na strategiczne doradztwo. Naszym zadaniem będzie wsparcie klienta w osiąganiu rzeczywistych potrzeb gospodarczych i proaktywne zwrócenie uwagi na korzyści, które płyną z prawnych uwarunkowań. To ważne i odpowiedzialne zadanie, bo w zakresie green lease na rodzimym rynku nie ma jeszcze wiążących standardów, do których można się odwołać. Jest jednak pilna potrzeba ich stworzenia. Obecnie nie ma tygodnia, w którym nie trafiłoby się nam pytanie o zielony najem. Wkraczamy więc w nową rzeczywistość – i to dość dynamiczną, choćby ze względu na twórczość organów Unii Europejskiej. To szansa dla prawników o holistycznym spojrzeniu na prawo i biznes. Ważne jest też praktyczne rozumienie, jak działa sektor nieruchomości, bo typowy najem komercyjny mocno różni się od domyślnego modelu, który wynika z kodeksu cywilnego.