O tym jak przebiegała praca nad uzyskaniem tego pozwolenia w tak newralgicznym miejscu stolicy, rozmawiałem z prawnikami CMS z Departamentu Nieruchomości i Budownictwa, partner Lidią Dziurzyńską-Leipert i senior associate Aleksandrem Grabeckim, a także przedstawicielkami TR Warszawa, pełnomocniczką dyrektora TR Warszawa ds. inwestycji, Anną Klammer oraz rzeczniczką prasową i koordynatorką zespołu ds. komunikacji inwestycji, Kają Stępkowską.

Trudny i wyjątkowy projekt

Przedstawiciele CMS i TR Warszawa są zgodni.  To długotrwały, wielopłaszczyznowy i skomplikowany, a jednocześnie wyjątkowy projekt. –Musieliśmy stawić czoło wielu trudnym zagadnieniom natury prawnej. Dużym wyzwaniem było też ustrukturyzowanie całego projektu i wypracowanie formuły współpracy między zaangażowanymi podmiotami. Mieliśmy bowiem do czynienia ze swoistym konsorcjum – TR Warszawa, Muzeum Sztuki Nowoczesnej, a w tle instytucje finansujące czyli Miasto Stołeczne Warszawa i Ministerstwo Kultury, Dziedzictwa Narodowego i Sportu. Cała sprawa miała wiele aspektów – artystycznych, finansowych, urbanistycznych, czy nieruchomościowych. Dodatkową kwestią była umowa z projektantem i procedura zamówień publicznych. To wszystko sprawiało, że staliśmy przed dużym wyzwaniem, ale także niezwykłą przygodą intelektualną – mówi Lidia Dziurzyńska-Leipert, radca prawny i partner CMS. 

Jak wskazuje natomiast pełnomocniczka dyrektora TR Warszawa ds. inwestycji, Anna Klammer, jednym z najtrudniejszych problemów projektu był nieuporządkowany stan prawny nieruchomości na placu Defilad: – Doprowadzenie do tego, żebyśmy mieli prawo dysponowania nieruchomością na cele budowlane zajęło ponad 10 lat. W naszym kwartale placu Defilad przebiliśmy szklany sufit. Pozostałe nieruchomości mieszące się w obrębie placu Defilad jeszcze tego szczęścia nie mają. Jesteśmy pierwsi. To było najtrudniejsze także dlatego, że przeciwnikami w tej procedurze są firmy, które doskonale znają meandry prawa. Poza tym działania sądu były wolne, bo to nie są sprawy „pierwszej potrzeby”. Dodatkowo na przestrzeni tych 10 lat  zmieniały się także władze samorządowe i struktury urzędów. Jedne biura znikały, przejmowały te sprawy inne. Z tego względu, przy tak skomplikowanych i złożonych projektach, warto mieć naturę „długodystansowca”. Trzeba dbać, aby osoby pracujące nad naszą sprawą nie traciły wątku, patrzyły na cały proces z szerszej perspektywy i pamiętały o wielu aspektach. Właśnie tak pracowaliśmy razem z prawnikami z kancelarii CMS – mówi Anna Klammer. To, że takie długodystansowe podejście do sprawy było szczególnie ważne przyznawała w rozmowie także Lidia Dziurzyńska-Leipert. Jako przykład podała fakt, że w trakcie procedury starania się o pozwolenie na budowę zmieniały się między innymi przepisy techniczno-budowlane, co wpływało na treść projektu i umowę z projektantem.

Teatr buduje teatr

Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę i przygotowywania inwestycji z perspektywy TR Warszawa był wyjątkowy. Rzadko kiedy zespołowi teatru przychodzi zmierzyć się z budową własnej siedziby. To stawiało pewne wyzwanie przed prawnikami CMS, którzy na co dzień, w większości, współpracują z podmiotami inwestycyjnymi z dużym doświadczeniem w obszarze swojego działania. Jak zapewniają jednak moi rozmówcy, te czynniki nie stanowiły żadnego problemu. Na linii TR Warszawa – CMS udało się wypracować udaną relację. – Rzadko kiedy zdarza się tak dobra współpraca – mówi adwokat Aleksander Grabecki, senior associate z CMS. – Jestem pod wrażeniem, jak artyści mogą być zorientowani w prawnych meandrach. Z mojej perspektywy ta współpraca przebiegała wyjątkowo płynnie i z ogromnym zrozumieniem od strony klienta. Wspólnie stworzyliśmy magiczny zespół artystów i prawników – dodał.

Przedstawiciele TR Warszawa na pytanie, czy artystyczne dusze nie przeszkadzały w zderzeniu z formalizmem procedury i prawników odpowiadają, że im pragmatyzmu także nie brakowało. – Jesteśmy samorządową instytucją kultury. W odpowiedzialny sposób prowadzimy zarówno działalność artystyczną, pracujemy na rzecz zwiększania uczestnictwa w kulturze, jak i przestrzegamy obowiązujących w Polsce procedur. Wsparcie prawniczek i prawników w rozwoju naszej instytucji we wszystkich obszarach jest dla nas bardzo ważne. Członkami i członkiniami naszego zespołu są zarówno artystki i artyści, realizatorki i realizatorzy, jak i wykwalifikowani w wielu obszarach specjalistki, specjaliści, menadżerki i menedżerowie. Współpraca z tą kancelarią jak CMS jest dla nas niezwykle cenna i mam poczucie, że bardzo rozwinęła osoby z naszego zespołu współpracujące z kancelarią – mówi rzeczniczka prasowa TR Warszawa i koordynatorka zespołu ds. komunikacji inwestycji TR Warszawa na placu Defilad, Kaja Stępkowska.

Jak dodaje natomiast Anna Klammer, artystyczne podejście do projektu teatru było bardzo ważne, zwłaszcza na początku, gdy należało wypracować wizję i koncepcję nowego budynku teatru wspólnie z architektami. – Równolegle pracował powołany w teatrze dział inwestycji, który prowadził projekt od strony formalnej – powiedziała pełnomocniczka dyrektora TR Warszawa ds. inwestycji.

Nową siedzibę TR Warszawa zaprojektowało światowej sławy biuro architektoniczne – to także było wyzwanie 

Budynek TR Warszawa zaprojektowany jest przez pracownię architektoniczną Thomas Phifer and Partners z Nowego Jorku w partnerstwie z polską pracownią architektoniczną APA Wojciechowski oraz inżynierami i doradcami Buro Happold. 

Thomas Phifer wielokrotnie był nagradzany za swoje projekty, w tym siedem razy został uhonorowany nagrodą American Institute of Architects. Jego biuro architektoniczne działa w Nowym Jorku od 24 lat. 

Jak przyznaje Aleksander Grabecki, który prowadził negocjacje dotyczące umów z architektami, współpraca z tak uznanymi specjalistami, pochodzącymi z innej kultury prawnej, okazała się nie lada wyzwaniem. – To były wymagające relacje. Prawo zamówień publicznych, w ramach którego musieliśmy się poruszać, czy inne polskie regulacje, np. dotyczące własności intelektualnej nie przystają w żaden sposób do przepisów obowiązujących w Stanach Zjednoczonych. Te różnice powodowały, że rozmowy z architektami funkcjonującymi na co dzień w innym porządku prawnym i otoczeniu inwestycyjnym niekiedy bywały trudne. Pamiętajmy także, że umowa projektowa w tak dużym projekcie jest wykonywana przez kilka lat, co także nie jest codzienną, ani komfortową sytuacją dla biura architektonicznego – mówi adwokat z CMS. Lidia Dziurzyńska-Leipert, zwraca uwagę, że duże znaczenie dla tych rozmów i negocjacji miał także fakt, że umowa dotyczyła projektów dwóch szczególnych budynków. – Dla architektów to nie była zwykła inwestycja. Traktowali to zadanie wyjątkowo – dodaje.

To był wyjątkowy projekt także w wymiarze osobistym 

Budowa nowej siedziby TR Warszawa wraz z budynkiem Muzeum Sztuki Nowoczesnej realnie zmieni centrum Warszawy. Jak przyznają prawnicy CMS, ma to dla nich duże znaczenie. – Charakter tego projektu sprawia, że można się bardziej emocjonalnie z nim związać. Mam szansę dołożyć kamyczek do nowego centrum Warszawy, które mijam w drodze do pracy. To dla mnie ważne, osobiste doświadczenie. Prawnicy potrzebują takich spraw i tego typu projektów – mówi Aleksander Grabecki. – Szczególnie dla prawników zajmujących się nieruchomościami możliwość wpływania na kształt miasta, na tworzenie miejsc kultury, społecznych wydarzeń, daje niesamowitą satysfakcję. Prawnik nieruchomościowy przywiązuje się do obiektów, którymi się zajmuje. My nieruchomościowcy tak mamy – dodaje Lidia Dziurzyńska-Leipert. 

Jak przyznaje natomiast rzeczniczka TR Warszawa Kaja Stępkowska, wszyscy, którzy pracowali nad tą sprawą czuli, że jest wyjątkowa i dotyczy dobra publicznego – Uczestniczymy w procesie, który jest tak skomplikowany, jak skomplikowana jest historia tego miasta. Wspólnie z obecnymi władzami miasta oraz pracownicami i pracownikami biur urzędu m.st. Warszawy, bierzemy udział w porządkowaniu przestrzeni centrum stolicy. Robimy to, co nie udało się wielu zespołom i urzędom przed nami. To niezwykłe wyzwanie i zaszczyt być częścią tego procesu – ocenia Kaja Stępkowska. 

Na całkowity sukces projektu trzeba poczekać kilka lat 

Samo przejście formalnej procedury i uzyskanie pozwolenia na budowę to duże osiągnięcie, ale dla przedstawicieli TR Warszawa pełnym sukcesem będzie dopiero zagospodarowanie całej północno-wschodniej części placu Defilad. – Ten proces cały czas trwa. Mamy przed sobą jeszcze kilka lat do finalizacji. Sukcesem nie będzie sama budowa kompleksu architektonicznego teatru TR Warszawa i Muzeum Sztuki Nowoczesnej w Warszawie, ale rzeczywiste zagospodarowanie całego kwartału placu Defilad u zbiegu ulic Świętokrzyskiej i Marszałkowskiej. Według planu miejscowego w tym miejscu jest do zrealizowania kilka inwestycji, między innymi droga gminna oraz połączenie ulic Marszałkowskiej i Emilii Plater wraz z przejazdem podziemnym pod budynkiem teatru do parkingu podziemnego. Wszystkie te inwestycję będą dopiero stanowiły rewitalizację placu Defilad, który ma być przyszłym Placem Centralnym – mówi pełnomocniczka dyrektora TR Warszawa ds. inwestycji, Anna Klammer. 

Jaka będzie nowa siedziba TR Warszawa?

Nowy budynek TR Warszawa będzie miał dwie przestrzenie, w których odbywać się mogą zarówno spektakle, jak i wydarzenia filmowe, muzyczne czy widowiska interdyscyplinarne. Przestrzeń sceny głównej pomieści maksymalnie do 700 miejsc siedzących, a znajdującą się na pierwszym piętrze mała scena będzie miała 150 miejsc siedzących. W obu salach będzie można dowolnie konfigurować przestrzeń sceniczną i widowni. Budynek będzie wyposażony w nowoczesną technologię, pozwalającą na szybką zmianę repertuaru i prezentowanie zarówno spektakli wielkoformatowych, dużych koncertów, wydarzeń filmowych i wydarzeń interdyscyplinarnych, jak i realizacji zaawansowanych technologicznie streamingów, kameralnych form artystycznych, prac eksperymentalnych, czy małych form muzycznych.

Teraz trwają prace na projektami wykonawczymi, następni rozpisany zostanie przetarg na budowę budynku. Proces budowy teatru rozpisany został w Wieloletnim Planie Finansowym Miasta Stołecznego Warszawy na lata 2017-2025