Jak ocenia Pan aktualne nastroje wśród klientów i funduszy, z którymi współpracujecie odnośnie rynku PRS? Dynamiczny rozwój tego sektora chyba trochę zwolnił?
Rynek PRS jest medialnym tematem, choć nadal jest rynkiem stosunkowo niewielkim i rozwijającym się. Fundusze nieco ostrożniej podchodzą do inwestycji, obawiają się niestabilności przepisów, w tym nowych regulacji podatkowych, których zapowiedzi się pojawiają w ostatnim czasie. Trudności z w oszacowaniu kosztów realizacji inwestycji również stanowią wyzwanie, nie tylko na rynku PRS. Klienci zwracają uwagę na obecne wysokie koszty finansowania bankowego w Polsce, co wynika z poziomu stóp procentowych. Polskie banki dopiero się oswajają z koncepcją PRS, podejścia do wyceny takich projektów itp. Inwestorzy zagraniczni wolą uzyskać czasami finansowanie za granicą, ale wówczas pojawia się ryzyko kursowe (finansowanie w EUR kontra czynsze w PLN). Z tego powodu dyskutowane jest obecnie potencjalne rozwiązanie w postaci czynszów w EUR i związane z tym wątpliwości wynikające z faktu, że klientami sektora PRS są konsumenci.
Z kolei deweloperzy, szczególnie mniejsi, odczuwają zmniejszony popyt na mieszkania wśród nabywców indywidualnych, spowodowany utrudnionym dostępem do kredytów. Poszukują więc nabywców instytucjonalnych, z tym że nie zawsze są im w stanie zaoferować produkt, którego fundusze poszukują.
A kwestie prawne mogą przesądzać o tym, czy dany projekt jest preferowany?
Kwestie prawne, oprócz lokalizacji nieruchomości, struktury lokali czy innych zagadnień biznesowych również mogą mieć znaczenie przy wyborze projektu. Deweloperom zdecydowanie trudniej jest znaleźć nabywcę na pakiet mieszkań w bloku niż na całą nieruchomość zabudowaną budynkiem wielorodzinnym. Wynika to z uregulowań prawnych dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną oraz istnienia wspólnoty mieszkaniowej, co powoduje, że fundusz nie ma pełnej swobody w zarządzaniu nieruchomością. W przypadku wyodrębnienia lokali i sprzedaży pakietu, fundusz i właściciele lokali muszą koegzystować a właściciele lokali mają wpływ na zarządzanie nieruchomością wspólną — zachodzi konieczność organizowania zebrań wspólnoty, głosowania nad uchwałami, właściciele lokali mogą zaskarżać podjęte uchwały. Są to dodatkowe koszty i ryzyka. W przypadku nabycia nieruchomości zabudowanej budynkiem, inwestor ma pełną swobodę w decydowaniu o nieruchomości, łącznie z możliwością przebudowy budynku, zmiany jego funkcji lub nawet jego wyburzenia i realizacji nowej inwestycji w dalszej perspektywie czasowej. Należy jednak podkreślić, że pakiety mieszkań również są nabywane — produkt ten znajduje nabywców na rynku, szczególnie w segmencie premium.
Według Pana dodatkowe opodatkowanie i regulowanie w jakikolwiek sposób rynku i funduszy PRS, tak jak zapowiada to rząd, jest uzasadnione?
Przejrzystość podatkowa (nieutożsamiana z nadmiernym opodatkowaniem) jest pożądana w każdym sektorze. Wprowadzanie dodatkowego opodatkowania na obecnym etapie rozwoju rynku PRS i w obecnej sytuacji na rynku może niestety przynieść efekt w postaci zahamowania inwestycji, dalszego pogorszenia wyników sprzedaży deweloperów i całego ich otoczenia biznesowego (branża budowlana, wykończeniowa, AGD, meblowa itp.). Moim zdaniem jakiekolwiek zabiegi regulacyjne hamujące rozwój rynku (np. zgody na nabycie, limity koncentracji liczby mieszkań) są zdecydowanie nieuzasadnione i niepożądane w sytuacji, w której produkty PRS stanowią obecnie promil liczby mieszkań – ten rynek de facto dopiero powstaje. Podatek od pustostanów, o którym wspomina się w mediach, może mieć pewne uzasadnienie społeczne – zachęcać do pełnego wynajmu i nieco stabilizować poziom czynszów. Wbrew niekiedy pojawiającym się obiegowym opiniom należy zauważyć, że fundusze PRS nie przyczyniają się do wzrostu cen mieszkań z uwagi na dwa czynniki: po pierwsze ze względu na ograniczony wolumen nabywanych lokali a po drugie ze względu na to, że fundusze często oczekują niższych cen w zamian za „hurtowy” zakup. Jeszcze rok temu deweloperzy nie byli skłonni sprzedawać mieszkań funduszom, bo bardziej opłacalna była sprzedaż nabywcom indywidualnym. W obecnej sytuacji fundusze mogłyby poprawić płynność finansową deweloperów i nieco ograniczyć koszty np. biura sprzedaży i marketingu danej inwestycji, stabilizując sytuację na rynku.
A patrząc ogólnie na aktualnie obowiązujące polskie regulacje, mamy dobre otoczenie prawne do rozwoju inwestycji PRS? Czy może jest coś, co bardzo utrudnia lub blokuje takie projekty?
W otoczeniu prawnym istnieje szereg regulacji, których zmiana mogłaby przyczynić się do rozwoju rynku PRS. Rozwój budownictwa mieszkaniowego od lat hamują aktualnie obowiązujące przepisy planowania przestrzennego. Poprawić to, choć w niewielkim stopniu może regulacja dotycząca przekształcania budynków biurowych w mieszkaniowe. Większą rolę odegrać może nowelizacja przepisów planowania przestrzennego. Na etapie projektowania i budowy źródłem niejasności niekiedy bywa kwestia rozróżnienia pomiędzy inwestycjami krótkoterminowego zamieszkania (aparthotel) a najmem długoterminowym – dobrze byłoby doprecyzować odpowiednie przepisy. Z kolei w otoczeniu prawnym aspektów instytucjonalnych rynku na pewno wprowadzenie REIT-ów, nawet ograniczonych wyłącznie do inwestowania na rynku mieszkaniowym, mogłoby być korzystne i uruchomić kapitał zgromadzony przez Polaków. Przede wszystkim jednak fundamentem dla rozwoju sektora PRS powinna być stabilność i przewidywalność systemu, a to bardziej kwestia naszej kultury politycznej i legislacyjnej, a nie samego prawa. Żadna, nawet doskonała regulacja nie da inwestorom komfortu, jeżeli nie będzie gwarancji, że można w oparciu o nią sporządzić model finansowy dla rozsądnej perspektywy czasowej.
Podstawą działalności funduszy PRS będą tysiące umów najmu z osobami fizycznymi. Jak ocenia Pan polskie regulacje dotyczące najmu lokali mieszkalnych, ochrony lokatorów itd. w kontekście takiej działalności biznesowej?
Najpewniej rynek PRS korzystać będzie z regulacji najmu instytucjonalnego. W stosunku do standardowych zasad najmu przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów obniżono nieco poziom ochrony najemcy, zapewniając większą elastyczność wynajmującemu. Przykładowo, najem zawarty na czas nieokreślony można wypowiedzieć nie tylko z przyczyn ustawowych, ale także zgodnie z umową, są też ułatwienia na etapie ewentualnej eksmisji lokatora, nie ma sformalizowanych ograniczeń w podwyższaniu czynszu (nie jest konieczne uzasadnienie podwyżki, przedstawienie kalkulacji itp.). Pewną niedogodnością może być konieczność notarialnego poddania się egzekucji przez najemcę – wydaje się, że dokument na urzędowym wzorze z podpisem urzędowo poświadczonym ułatwiłby kwestie proceduralne. Na pewno jakakolwiek forma regulacji ustawowej poziomu czynszów byłaby bardzo niekorzystna dla rozwoju rynku.
Artykuł powstał we współpracy z Norton Rose Fulbright.